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养老长跑者

文章来源:人气:713发表时间:2019-10-14

 

    进入养老领域十年,万科在其中看到的仍是一个「窄门」,和一个难以成为「生意」的模式。未来仍然明朗而美好,但目前这个通道内涌进了各色各样的人,开始有紧迫感。


  作为和长租公寓同步进入万科多元化战略的业务,后者已经在全国复制,而养老仍在摸索。从最初的社区内养老模式,到后来的社区嵌入型,机构型,CCRC型,万科在养老领域已经探索了数代产品,找到了大量经验,但还需要继续「试错」,寻找可以大规模商业化的方式。


  「整个社会和行业还有很多痛点,比如养老的服务标准没有形成,定价机制也没有形成,越大品牌的企业做养老业务越担心风险」,养老行业的黄金时代还远没有到来,需要十年甚至二十年才能走向成熟。养老是一个长周期生意,不像地产开发项目一样可以快速周转,但运营风险却更高。




    为什么要做养老?据全国老龄办《中国养老产业规划》报告显示,到2030年我国养老服务业市场的总产值将突破10万亿元大关。到2017年底,我国60周岁及以上人口24090万人,占总人口的17.3%,其中65周岁及以上人口15831万人,占总人口的11.4%在大趋势下,万科在2013年提出「密切关注新的细分市场机会,加大对养老、产业园等业务的思考和探索,积极探索和培养新业务能力,持续为企业的成长注入动力。」


  养老产业是「窄门里的大生意」,只不过行业的黄金时代还未到来,大生意的价值还远未被完全释放。这意味着,如果只做1个项目能够打平,不要每年亏很多钱,并且符合商业逻辑检验,那么可以做第2个,再以此类推。刘肖将其称为「夯实每一颗棋子」。


  如何成为一个“好生意”


  养老业务目前「不是一个好生意」。「生意」指的是有清晰盈利模式,能够赚钱,可以复制的业务。在经过了前期探路之后,逐渐将项目集中到两类模式中:01城市护理机构:对应的客户主要是半自理和失能失智的老人,对专业的护理康复甚至医疗有较强需求,对于文娱活动、精神满足的需求较少。


  2016年,北京万科与北控置业进行合作,对原项目进行了全面的改造升级,并开始负责具体运营。整个公寓共设有88个房间、100张床位,目前东西区都是满住状态。


  这种项目内部的管理相对简单,老人对护理是强需求,对其它服务的敏感度相对低,只要通过管理提高医护比就能够盈利。普通机构的医护比在1213之间,如果低于这个比例就没法盈利,但万科怡园光熙长者公寓的医护比可以达到14但这类项目非常挑地段,对公有医疗资源的依赖度强。02CCRC(持续照料退休社区):针对全龄长者提供包括自理、介护、介助,一站式的养老社区。


  北京万科的随园养老中心走的是「公建民营」的资产模式,区政府提供地块和建设,万科负责运营,相对轻资产,存在一定缺陷。这种模式并非完全的市场化运作,盈利会受到政策限制,张银说,这种模式北京和各地还在摸索,目前没有成规。万科北京区域下一步想尝试重资产的运营模式,目前正在洽谈的一些养老项目,为未来的市场化运营做准备。


    养老领域还很混乱,有人想提前圈地的,有人想以此卖房的,有人想跑通模式的,「大家都在摸索」。张银说,在目前这个阶段,万科的目的是锻炼「能力」,有做养老的能力,比有多少个项目更重要。



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